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国家税务总局发布“升级版”土地增值税清算细则

发布时间:2010-06-04 11:20:05   来源:每日经济报   作者:张敏

  • 业内人士普遍认为,随着调控效果的逐步显现,近期,“国十条”规定的重要配套措施(二套房认定标准、房企融资门槛等)将陆续出台。

        5月26日,国家税务总局发文强调,要求各地规范土地增值税清算,对土地增值税清算的各种情况,在技术上进行明确。

        这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来,国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后,税总出台的重要配套文件。

        业内人士表示,由于各种原因,土地增值税的征收一直很不规范,作为税率较高的税种,如果严格征收,将对房企的资金状况产生较大影响。

        二套房认定等配套政策将陆续出台

        土地增值税从1994年便开始征收,征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比,税率分为30%、40%、50%、60%四个级别,是我国税率较高的税种。

        国税总局昨日发布的 《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》)对土地增值税清算的各种情况,在技术环节予以明确。

        《通知》规定,土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等,以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费,在计算成本时不得扣除;对于企业取得土地使用权时支付的契税,则应予扣除。

        《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算,确定了相关的标准。同时,在规定的期限内补缴的土地增值税,不加收滞纳金。

        这是近年来,国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。2006年底,税总曾印发文件,要求各地从2007年2月1日起,对房企进行全面土地增值税的清算工作。

        “随后就遭遇了国际金融危机,房地产市场大幅降温,该税种的征收也变得不规范。”土地专家邹晓云向《每日经济新闻》记者表示,市场状况变化较快,是土地增值税难以真正征收的重要原因。

        随着去年以来房地产市场的强势回暖,4月17日出台的“国十条”明确表示,“税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

        业内人士普遍认为,随着调控效果的逐步显现,近期,“国十条”规定的重要配套措施 (二套房认定标准、房企融资门槛等)将陆续出台。

        房企账面复杂征收难度加大

        邹晓云介绍,目前土地增值税的征收极不规范,为照顾开发商的利益,不少地方并没有真正实施。

        他表示,土地增值税清算的技术性较强,涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容,同时,不少房地产企业的账面复杂,进一步加大了征收难度。

        据了解,我国土地增值税的征收程序是:企业上报资产增值状况,由税务部门进行评估和清算,然后确定税率进行征收。但由于评估程序相对封闭,留给双方很大的操作空间。

        不过,作为税率较高的税种,土地增值税被认为是调控房地产市场的重要税收工具。今年“两会”期间,不少代表委员提出稳定房地产市场的政策建议,其中便包括扩大房产税的征收范围、严格征收土地增值税。

        一位不愿透露姓名的开发商向《每日经济新闻》记者表示,在企业资金不够宽裕时,如果严格征收土地增值税,将对企业带来较大影响。

        有专家曾计算,如果对土地增值税进行清算,在北京、上海、深圳等一线城市,将有数百亿资金被抽走。

        上述开发商同时也表示,目前多数企业的资金状况充裕,即使严格征收,对资金周转带来的影响也很有限。但更多的业内人士担心,在缺乏征收动力和强制措施的情况下,该政策可能遭遇“执行难”。

        邹晓云表示,土地增值税的征收体现在交易环节,很难对市场带来直接影响。但对土地增值税进行高调清算,可以降低市场预期,规范企业的各种交易行为。