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2016年上半年贵阳楼市报告

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            (根据贵阳楼市网资料整理)

     

    2016年过半,随着各项统计数据的尘埃落定,贵阳房地产市场的各项成交数据也最终出炉。

    根据筑房网网签备案实时签约(备案前)数据统计显示,2016年上半年贵阳楼市网签各类新房52239套(一市三县除外),其中商品住宅网签37760套,同比上年增长12.37%;上半年商铺成交6985套,写字楼成交3803套,虽然在价格方面没有突出表现,但是在销量方面,成交情况还是颇为乐观

                                            住宅成交量稳中略涨 价格呈现涨势

           如果说2015年上半年房地产行业的政策转型为贵阳住宅市场带来了政策红利,那么2016年上半年,整个市场则在政策利好的进一步释放之下,温和前行。

    今年上半年贵阳市住宅成交37760套,与2015年上半年33602套相比,同比增长12.37%,保持了较为乐观的成交增幅。从单月成交表现来看,成交量最低的依然是传统淡季2月份,当月成交量仅为3246套,这一成交量与去年同期相比基本持平。表现较为平淡的1月份和5月份,成交量则在5000套左右。值得一提的是,上半年住宅成交量表现突出的前三甲为3月份、6月份及4月份,这三个月住宅产品成交量分别为9417套、8677套及6276套,其中3月份住宅成交量同比上涨61%,环比上涨达到190%,总销售面积超过80万平方米,这也是继去年以来单月成交量最高的月份,2015年全年贵阳住宅成交量最高的10月份,成交量为8975套。

    抛开成交量,今年上半年贵阳住宅产品的成交价格同样抢眼。201512月贵阳住宅产品均价依然在4651/平方米的低谷徘徊,然而进入2016年后迅速逆转,首月即轻松突破“5”字头,达到5062/平方米。然而这样9%的价格环比上涨仅仅是个开始,在接下来的几个月当中,贵阳住宅产品价格显现出了强劲的上涨势头,2月份住宅均价再次上攀至5501/平方米,短短两个月时间,房价上涨超过18%,创下贵阳房价涨幅又一新高。此后几个月,除3月份住宅产品均价小幅回落至5245/平方米之外,此后一直保持稳中带涨,4月份住宅均价5428/平方米,5月份5529/平方米,直到6月份住宅产品价格达到上半年新高5589/平方米,同时这也是自去年以来,贵阳住宅市场单月均价最高的一个月。

    商铺成交创下“新单冠” 价格下行现拐点

    根据筑房网实时签约数据显示,今年上半年贵阳市商铺成交共计6985套,成交均价12080元,与商铺市场大放异彩的2015年相比,虽然成交量只是小幅下跌,但是成交价格却出现了明显下滑。

    2015年上半年贵阳商铺市场保持火热成交态势,6个月中就有4个单月成交量突破千套,成交量最高的3月份达到1730套。与2015年上半年相比,2016年上半年商铺成交量同比下降7.5%,成绩最好的4月份成交量达到2015,创下2014年以来的单月新高,作为传统市场淡季的2月份也意外收获了1416套的佳绩。成交量稍显逊色的1月份和5月份,单月成交量均在700套以上,其他月份则保持在了千套左右。

    与成交量的稳定态势相比,上半年商铺的价格与去年相比则明显逊色不少。2015年上半年贵阳市商铺成交均价为14297/平方米,今年上半年商铺成交均价为12080/平方米,同比下滑15.5%。从单月均价来看,均价最高为6月份的17423/平方米,均价最低为4月份的12179/平方米,由于该月也是上半年商铺成交量最高的一个月,因此较大幅度地拉低了上半年商铺市场的整体均价,其他几个月商铺均价则较为稳定地维持在了14000-15000元上下。

    写字楼成交量有所上升 价格执着“横盘”

    根据筑房网实时签约数据显示,今年上半年贵阳市写字楼成交共计3803套,成交均价7186/平方米,与2015年上半年成交2776套相比,同比上涨36%,成交价格与去年的7073/平方米相比,仅微幅上涨。

    尽管与去年同期相比,写字楼成交量出现了较大幅度的增加,但是客观来看,上半年贵阳写字楼市场的表现仍然令人难以乐观。和商铺一样,上半年写字楼成交量最高的月份是4月份,全月成交1038套,这也是上半年唯一实现破“千”的单月成交量,其次表现不错的则是3月份的881套。从其他月份来看,表现垫底的是2月份,成交量不足200套。

    价格方面,刚刚过去的6月份贵阳写字楼均价发力冲高至8045/平方米,这也是上半年唯一一次突破“8”字头的单月均价。其他月份来看,价格低谷在3月份,仅6373/平方米,而这一价格也创下了2014年以来的一个新低。除此之外,今年上半年写字楼各月均价基本上徘徊在7000元上下。

    记者从数据分析发现,贵阳写字楼市场价格的“横盘”现象从2014年开始至今已持续了较长时间。数据显示2014年以来,写字楼价格单月最高的月份是20143月,当月写字楼均价达到8622/平方米,随后写字楼均价多在7000多元,价格长期难以实现新的破突。

    经济活力提升,商业地产受益

    来自贵阳市统计局的数据,2015年贵阳市地区生产总值(GDP)达到2891.16亿元,增速达12.5%,在全国34个省会城市中,增速排名全国第一。无独有偶,2015年,贵阳楼市商业地产也表现不俗。商铺方面,从去年开始,成交量就呈迅猛上升的趋势,全年是商铺成交14431套,更有7个月都实现了单月销售破千套,均价也冲破20000/平方米;写字楼方面,全年销售8708套,均价7234/平方米,销量和价格都是稳稳的。两项数据的契合,可以看出,城市经济活力的提升,增加了投资者对固定资产投资的信心,从而带动了商业地产的销售。

    2014年,大量的写字楼产品和商铺产品入市,曾让不少业内人士颇为担心,认为在贵阳市当下的经济体量下,要消化如此存量的商业地产产品很是吃力。不过随着贵阳市近两年在经济建设方面的强势数据表现,这样的质疑声已经越来越小。首先,贵阳大力推动大数据产业发展,如今已经建成了全国首个大数据交易所等引领性平台,还获批大数据产业发展集聚区和大数据产业技术创新试验区,平台效益吸引了大量高尖端人才和公司汇聚贵阳。此外,以金融业为龙头的现代服务业发展势头也非常强劲,贵州金融城的建成,大数据金融、移动金融、众筹金融等新业态的不断涌现,现代商贸业、会展经济、电子商务、呼叫服务、物流快递等产业的快速发展,目前,贵阳市现代服务业增加值已经占服务业比重达50%。这些快速增长的产业,对于商业地产的需求都十分巨大,因此,过去颇让业内人士担心的商业地产也受益于这一波经济的高速发展,进入一个销售高峰期。

    在今年5月底刚刚结束的2016年贵阳国际大数据产业博览会上,一大批国际互联网、大数据的顶级企业及其董事长,大数据领域权威性的国际学者、专家汇聚贵阳,为贵阳未来在大数据产业方向的发展带来了更多的可能性,这样的信号更加增强了投资者对于投资贵阳未来商业地产潜力的信心,从而带动了商铺和写字楼的销售曲线,从上半年的销售数据上,我们就看到,2016年,商铺方面在6个月中就有4个单月成交量突破千套,成交量最高的3月份达到1730套。写字楼方面,3803套的成交量和7186/平方米均价相比2015年上半年也都有不同程度的上涨。城市经济活力对于楼市的积极推动作用再次得到佐证。

    交通配套提升,激活区域楼市

    2016年上半年的楼市数据中我们发现,云岩、南明两个老城区销售乏力,反而是观山湖区、花溪区等周边区域表现亮眼,尤其是观山湖区,月成交量都在千套以上。对于这一现象,业内人士普遍认为,随着城市交通配套升级的完善,区域楼市的活力将进一步被激活。

    2016年上半年,最受市民关注的民生工程中,一定有轨道交通的建设和BRT线路的建设。随着轨道交通和BRT开通时间的日渐临近,越来越多的项目打出了地铁盘、BRT盘这样的宣传噱头,而在采访中,记者也发现,这样的宣传也对了不少置业者的胃口。位于观山湖区的美的·林城时代和恒大·金阳新世界都是“地铁盘”,今年上半年,这两个项目的销售也都颇为火爆,住宅产品销售均价甚至突破了6000/平方米,成为该区域名副其实的高价盘,“不少购房者都是看中我们楼盘的双地铁优势。”美的·林城时代的销售人员告诉记者,随着地铁开通越来越近,越来越多的市民看到项目地铁配套的优势,从而选择在这里置业。而在对于置业者的采访中,也有不少人表示,过去图方便,都愿意住在老城区,但是现在老城区越来越堵,而且停车难问题也很突出,因此都选择“逃离”老城,在周边区域有地铁配套的小区置业。此外项目内有两个BRT站点的中天·未来方舟在贵阳市正式公布今年年底开通BRT线路后,也悄然涨价,项目负责人表示,经过多年的建设,如今中天·未来方舟社区已经趋于成熟,商业配套、城市配套都已经完善,而交通配套方面,有了BRT这个先进公交系统的加持,也可以傲视其他项目了,上涨的价格完全对得起现在的未来方舟。

    业内人士预测,未来两年随着轨道交通线路的相继开通,和BRT的投入使用,花溪区、观山湖区、甚至清镇市等周边区域的互动将更加容易,大交通圈的形成也有益于激活区域楼市活力,因此,以观山湖区为代表的近郊区楼市将在未来这两年内迎来一个爆发期。

    城市形象提升,居住幸福感升级

    2016年,贵阳楼市住宅产品量价双升,可以说与置业者对于贵阳居住幸福感的认可也有极大的关系。

    从环境配套方面来说,今年年初贵阳市发布《贵阳市推进“千园之城”建设行动计划(2015-2020年)》,按照计划,2018年,贵阳将建成“千园之城”,公园总数达1000个以上;2020年人均公园绿地面积17平方米,届时贵阳市民出行“300米见绿,500米见园”,“爽爽贵阳”升级成为公园城。而依托“千园之城”计划,贵阳楼盘项目也大做文章,保利·香槟花园首次开盘,大打“公园盘”概念,凭借乌当区良好的森林环境,开盘当日140余套房源不到1个小时全部售罄。观山湖新区的金元国际、观山湖壹号等项目二手房价格已达到6000-6500/平方米的价格,甚至高于同区域新房价格,底气也来自于观山湖公园稀缺的宜居环境。出门就有公园,这样的宜居环境不是哪一个城市都有的,贵阳已经有了良好气候资源,再配以好的自然环境资源,这样的宜居城市自然会吸引更多的置业者。

    从商业配套方面来说,已经成为西南交通枢纽和经济重镇的贵阳,日渐增强的消费力吸引了更多的商业形态进入,如今在贵阳,大型商业综合体林立,年初万达的高调进驻,更是拉近了贵阳与其他一线城市在城市商业配套方面的差距,而随着今年香纸沟水上乐园和多彩贵阳极地海洋馆等大型休闲娱乐配套项目的落地开业,贵阳市在城市消费配套方面已经日趋完善,换句话说,在其他城市可以享受的休闲娱乐方式,如今居住在贵阳,也完全可以享受到。

    优质的城市环境配套和日趋完整的城市商业配套,让贵阳城市形象提升的同时,也提高了贵阳市民的居住幸福感,让“宜居贵阳”分量十足。